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泽平宏观:房地产投资拐点已现 领先指标已回落一年

发布时间:2019-09-16     点击数:

  香港正版资料免费大全旺季时人挤人。,从领先指标来看,拿地见顶回落已经一年,决定了当下就是投资拐点。2018年5月以来,300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落,2019年5月降至5%。分城市能级看,一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在2018年的1月、5月和5月见顶回落,目前各线城市投资均已出现见顶迹象,印证投资拐点已现。

  从资金流入看,下一阶段,银保监会重点整治资金违规流入房地产,将在资金端制约房地产投资。5月17日,中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果,促进合规建设”工作的通知》,针对银行机构、非银机构,列明多项房地产相关整治要点,严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为,预计房企到位资金增速将持续回落。

  从成本结构来看,施工和单位建安成本的支撑因素都开始弱化、建安支出拐点临近,土地支出增速将继续回落。对于建安支出,一方面,施工增速拐点临近,主要由于拿地见顶回落的滞后传导效应逐渐显现;另一方面,单位建安成本增速大概率也即将见顶,主要由于销售均价增速在2018年末见顶、2019年初以来回落;对于土地购置费,前期土地成交价款增速持续回落的传导效应将继续作用,后续土地支出甚至可能出现负增长。

  年初,市场普遍对今年的房地产开发投资较为悲观,我们基于对分线城市、分项数据的调研和预测,对全年投资的判断处于较乐观的水平。年初至今,房地产投资强劲远超市场预期,1-5月累计投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比2018年全年提高1.7个百分点。

  土地是房地产投资的原材料,这决定了拿地是房地产投资的领先指标。一方面,获得土地使用权的房企,在取得施工许可证之后,方可开工施工、纳入投资统计。国家统计局《房地产开发统计报表制度》规定,房地产开发“项目指房地产开发企业,按照城市建设规划要求,立项审批(备案)并取得《施工许可证》后,在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。”另一方面,统计局还规定,“土地购置费按实际发生额填报,分期付款的应分期计入。项目分期开发的,只计入于本期项目有关的土地购置费。”因此投资中的土地支出也滞后于拿地。

  全国来看,土地成交领先房地产投资6-9个月,2018年拿地高峰进入开工、施工期,推动当前投资走强。2015-2018年,土地成交增速持续提升,2015年2月,300城住宅用地成交规划建筑面积累计同比下降52%,之后不断回升,在2018年5月达到32%的增长高点。2018年,300城宅地成交建面9.1亿平,创2014年以来新高。这部分新供给土地,在2018H2-2019H1集中进入开发阶段。

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